Untermieter muss für fremde Schäden zahlen – was gilt?

Ein Luzerner wurde in einer Wohnung vom Untermieter zum Hauptmieter. Beim Auszug muss er plötzlich für Schäden von weit vor seiner Zeit aufkommen. Der Fall zeigt, bei der Übernahme eines Mietvertrags gilt es aufzupassen.

Redaktion

Marc Sieger

«Ich hatte schlaflose Nächte.» Ayman El-Nouby ist frustriert. Er erhalte sein Geld nicht zurück. Gemeint sind Depot und Kapital, die er als Kaution für seine Wohnung an der Sagenmattstrasse in Luzern hinterlegt hatte. Gut 4100 Franken. Vier Jahre wohnte er hier. Als er ausgezogen sei, hätte die Verwaltung Mängel an der Wohnung festgestellt, welche teils über zehn Jahre alt gewesen seien. So erzählt es El-Nouby. Bezahlen muss er. Alles. Obwohl die Schäden nicht von ihm seien, wie er mit eifriger Überzeugung darlegt.

Wasserschaden im Parkettboden, defekte Schränke und Rollläden, Schimmel – das Abnahmeprotokoll der Wohnung, das zentralplus vorliegt, zeigt, dass diese in einem desolaten Zustand war. Die Krux: El-Nouby hat das Abgabeprotokoll unterschrieben. Damit hat er sich verantwortlich gezeigt für die Schäden. «Ich bin halt ein gutgläubiger Mensch. Bei der Wohnungsabnahme war ich zudem so fix und fertig, dass ich ohne gross nachzudenken unterschrieben habe», erzählt er, als er zentralplus kontaktiert.

Erst danach habe er gemerkt, dass dies ein Fehler gewesen sei. Die Schäden würden aus der Zeit seines Vormieters stammen. Dieser wohnte bereits einige Jahre in der Dreieinhalbzimmerwohnung an der Sagenmattstrasse. 2020 zog El-Nouby dazu. Zunächst war er Untermieter. 2022 übernahm er den Mietvertrag und war zuerst zweiter und schliesslich alleiniger Hautmieter.

Mit Mietvertrag Übergabeprotokoll von 2012 übernommen

Als sein Mitbewohner und damit der ehemalige Hauptmieter auszog, hatte er sich neu auf die Wohnung, in der er schon wohnte, bewerben müssen. Im neuen Mietvertrag stand schliesslich «Das Wohnungsübergabeprotokoll von 2012 wird übernommen». Es war somit zehn Jahre alt, als El-Nouby Hauptmieter wurde, und bei seinem Einzug schon acht Jahre alt.

Er sei über den Tisch gezogen worden, glaubt er, räumt gleichzeitig aber auch ein, dass er selbst kein neues Protokoll bei der Wohnungsübernahme verlangt hätte. «Wenn ich nun aber zum Beispiel Hanspeter Ziegler heissen würde, wäre das sicher anders verlaufen», glaubt er.

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Bei der Besitzerin der Liegenschaft, der Allgemeinen Baugenossenschaft Luzern, kurz ABL, heisst es auf Anfrage, dass das Vorgehen rechtens gewesen sei. Wie die ABL schreibt, werde das Depot im Fall von EL-Nouby zurückbehalten wegen Kosten für Nachreinigungen und kaputte Teile, aber auch Mietzinsausstände. Was die Baugenossenschaft nicht verrechnen würde, seien etwa Reinigungsarbeiten am Backofen oder Abnützungsspuren am Kochfeld, weil diese ihre Lebensdauer erreicht hätten und ersetzt würden.

Wohnung hätte geräumt werden müssen, um Mängel festzustellen

Zum Fall schreibt die ABL: «Der Untermieter wurde auf eigenen Wunsch zum Hauptmieter und hat beim Unterzeichnen des neuen Vertrags sämtliche Rechte und Pflichten des vorherigen Hauptmieters übernommen.» Heisst: Er hat sich damit auch einverstanden erklärt, das Wohnungsübergabeprotokoll von 2012 zu übernehmen und somit für die Schäden seither aufzukommen.

Die Krux: Aus Sicht des Mietrechts hätte El-Nouby kurzzeitig die Wohnung räumen müssen, um seine Haftung abzutreten. Erfolge ein Wechsel in einer Wohnung, müsse diese vollständig geräumt sein, um allfällige Mängel zu erkennen, schreibt die ABL weiter. Dann werde üblicherweise auch ein neues Protokoll erstellt, und die Mängel würden zulasten des Vormieters gehen. «Bei der Übernahme der Wohnung durch den Untermieter ist dies in diesem Fall im bewohnten Zustand erfolgt. Die Voraussetzungen zur ordentlichen Wohnungsabnahme (also leere Wohnung) waren nicht gegeben, aus diesem Grund wird im neuen Mietvertrag auf das damalige Wohnungsübergabeprotokoll hingewiesen.»

Mieterverband empfiehlt nach Möglichkeit neues Protokoll

In einer Einschätzung kommt der Mieterverband Luzern zu einem ähnlichen Schluss. Das Protokoll des Vormieters zu übernehmen, sei durchaus möglich, aus Sicht der Mieter aber nicht zu empfehlen. «Wie im vorliegenden Fall haftet nämlich der neue Mieter für allfällige Schäden, die im Vormietverhältnis entstanden sind», schreibt der Mieterverband.

Im Zweifelsfall müsse der Mieter das Protokoll bei der Wohnungsabnahme nicht unterzeichnen. Auch gelte es hinzuschauen, welche Mängel auf der Schlussabrechnung aufgeführt seien. Bei einer Mietdauer von über zwölf Jahren sei die Lebensdauer beispielsweise der Wandanstriche bereits abgelaufen. «Ist die ausziehende Mieterschaft mit der Schlussrechnung nicht einverstanden, kann diese vor der Schlichtungsbehörde angefochten werden», schreibt der Mieterverband.

El-Nouby überlegt sich nun, dies zu tun. Gibt die Schlichtungsbehörde der ABL recht, bleibt ihm nichts anderes übrig, als für die Schäden aufzukommen – egal von wem und wann sie stammen. Vor allem will er aber andere Mieter warnen. «Man muss aufpassen, wenn man den Vertrag wechselt, damit man nicht über solche Sachen stolpert.»